Несмотря на существенный рост цен на первичном рынке жилья, текущий объем строительства в Татарстане заметно вырос. При этом более явно обозначилась тенденция повышения этажности, а начавшая было уменьшаться средняя площадь новых квартир, вновь стала расти.
По состоянию на июль 2019 года в республике застройщиками возводится 292 дома на 52 773 квартиры общей площадью 2 697 925 кв. м. Последний показатель превышает данные за июль прошлого года на 30,7%, тогда как годом ранее был зафиксирован спад на 7,3%.
Средняя площадь строящихся сегодня квартир составляет 51,1 кв. м, что на 0,4% больше, чем в июле 2018 года. Напомним, что исторического максимума она достигла в октябре 2016 года – 53,1, затем последовало резкое падение до 48,8 в апреле 2017-го, после чего снова начался подъем до 52,0 в октябре 2018-го и снова спад до 50,0 «квадратов» в марте текущего года. Далее средняя площадь «первички» только увеличивалась.
На этом фоне довольно неожиданным выглядит сообщение о том, что последняя очередь арендного жилья, построенного Государственным жилищным фондом при Президенте РТ в Иннополисе (три 8-этажных дома на 366 квартир уже практически готовы к сдаче в эксплуатацию), существенно отличается в меньшую сторону от первых 17 возведенных там арендных домов. Как сообщил во время организованного для журналистов республиканских СМИ в августе 2019 года пресс-тура в Иннополис заместитель исполнительного директора Госжилфонда РТ Булат Гилманов, если площадь ранее построенных однокомнатных квартир варьируется в пределах от 48 до 50 кв. м, то в новых она составляет чуть больше 30 «квадратов».
По словам замглавы ГЖФ, все квартиры в новых домах в самом скором времени могут оказаться на рынке первичного жилья. О цене, по которой они будут выставлены на продажу, остается только гадать, но зато точно известна себестоимость строительства. Она составляет порядка 50 тыс. рублей за кв. м, при этом в каждой квартире уже имеется новая мебель, газовая плита, холодильник, микроволновая печь и телевизор, а дверь в подъезд можно открыть с помощью смартфона не только из своей квартиры, но и из любого другого места.
Средняя цена «квадрата» от застройщиков увеличивалась намного динамичнее средней площади. Когда-то она тоже снижалась, что в точности совпало по времени с уменьшением квадратуры, то есть в период с 1 октября 2016 до 1 апреля 2017 года. Тогда она упала с 53 938 рублей за 1 кв. м до 50 072, но с тех пор квадратные метры в Татарстане только прибавляли в цене. Особенно резкий взлет произошел с 1 июля 2018-го до 1 июля 2019 года, с 52 020 до 64 770 рублей или плюс 22,2%.
Сейчас новое жилье возводится всего в 10 муниципальных образованиях республики. Это – Казань и пять пригородных районов (Пестречинский, Лаишевский, Зеленодольский, Верхнеуслонский и Высокогорский), а также Набережные Челны, Альметьевский, Елабужский и Агрызский районы. Львиная доля новостроек традиционно приходится на столицу Татарстана: в домах — 66,4%, в метрах — 67,8%, в Набережных Челнах она составляет соответственно 23,4% и 22,9%, на последнем месте Агрыз – 0,2% и 0,1%.
Наиболее популярными материалами для стен у татарстанских застройщиков на сегодня является монолит-кирпич. Таким образом возводится 1 251 329 кв. м в 100 домах на 24 315 квартир, что составляет 46,4% всей жилой площади. Количественно кирпичных домов должны построить больше – 113, но квартир и квадратных метров в них будет меньше, соответственно 16 125 и 842 843 или 31,2%. При этом кирпич-монолит демонстрирует непрерывный рост популярности, а у кирпича она постепенно убывает. Блочных и панельных домов сейчас строится поровну – по 39, но в первых метраж почти в 2 раза больше – 386 749 против 203 917 кв. м. Соответственно это 14,3% и 7,6% всей жилплощади. Монолитным будет один-единственный дом в 13 087 «квадратов», куда после сдачи его в эксплуатацию заселится 219 семей.
Год от года увеличивается этажность коммерческого жилья. В настоящий момент высотой 1-3 этажа строится 51 дом (17,5%), 4-8 этажей – 39 (13,4%), 9-12 этажей – 56 (19,2%), 13-17 этажей – 14 (4,8%), 18-24 этажа – 110 (37,7%), 25 и больше – 22 (7,5%). Ровно половина всех строящихся квартир приходится на дома высотой от 18 до 24 этажей. За год с 1 июля 2018-го по 1 июля 2019-го года средняя этажность по республике из расчета на 1 кв. м выросла с 15,3 до 17,6 этажа. Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Татарстане составляет 14,2%, тогда как в целом по России – 21,9%. Самым высоким строящимся многоквартирным домом является 28-этажный дом ЖК «Цезарь» в Набережных Челнах (застройщик «ГК Профит»). Второе-третье места делят между собой две 27-этажные высотки – корпус в ЖК «Маяк» в автограде (ПКЦ «СТРОЙГРУПП») и дом в казанском ЖК «Легенда» (СК «АРТ-СТРОЙ). Кроме них высотные дома в Татарстане возводят еще семь застройщиков – «Березовая роща», «ГК ДАР», «Залесный Сити», СМУ-88, «ГК РОСТ», ГК «Сити Строй» и СК «Грань».
По состоянию на июль 2019 года строительство жилья в Республике Татарстан осуществляет 71 застройщик (бренд), который представлен 97 компаниями (юридическими лицами). ТОП-10 выглядит так: «ГК Профит» (23 строящихся дома на 5 196 квартир общей площадью 237 881 кв. м), «Унистрой» (19 – 4 477 – 236 312), ГК «АК БАРС Девелопмент» (13 – 3 276 – 172 596), СМУ-88 (8 – 3 183 – 167 827), «Березовая роща» (9 – 3 106 – 128 968), СК «Бриз» (10 – 1 878 – 110 718), ГК «ЖИК г. Казани» (3 – 2 348 – 97 696), «Жилищная основа» (11 – 2 266 – 94 696), СК «Арт-Строй» (3 – 1 351 – 89 469), «ГК РОСТ» (7 – 1 820 – 81 968).
До 1 января 2020 года планируется сдать в эксплуатацию 108 домов на 15 487 квартир площадью 784 670 «квадратов», то есть 29,1% жилья, которое сегодня возводится. Совсем неплохо, если учесть, что 56,8% строящихся домов имеют разрешение на строительство, датированное 2018 годом. До конца 2020 года должны быть сданы 34,7%, 2021-го – 23,7%. Средний перенос срока ввода объектов в эксплуатацию составляет 4,0 месяца, тогда как по состоянию на июль прошлого года он равнялся 4,8 месяца.
Во многом благодаря существенному росту цен на первичном рынке жилья, который в первую очередь связан с вступлением в силу с 1 июля 2019 года поправок в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», ожидаемо снизился объем ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Республики Татарстан за первые 6 месяцев 2019 года. По данным ЦБ России, он составил 37 996 млн рублей, что на 7,8% меньше показателя, достигнутого в прошлом году (41 202 млн), и на 54,5% больше аналогичного значения 2017 года (24 586 млн рублей).
В общем объеме кредитов, выданных татарстанцам в первом полугодии текущего года (164 738 млн рублей), доля ИЖК составила 23,1%, что на 5,9 процентных пунктов (п. п.) меньше соответствующего значения 2018 года и на 4,0 п. п. меньше уровня 2017 года.
За 6 месяцев 2017 года объем ИЖК под залог договоров долевого участия, составил 8 995 млн рублей. Или 23,7% от общего объема ИЖК, выданных жителям РТ. Это на 12,0% меньше аналогичного значения прошлого года (10 223 млн) и на 39,8% больше уровня 2017 года (6 436 млн рублей).
Вадим СЕРГЕЕВ
При подготовке обзора использованы материалы исследований Института развития строительной отрасли