На фоне заметного роста цен на первичном рынке жилья и увеличения текущего объема строительства в Татарстане существенно сократилось количество выданных ипотечных кредитов под залог договоров участия в долевом строительстве. При этом процентная ставка по ним практически не изменилась.
По состоянию на октябрь 2019 года в республике застройщиками возводится 280 домов на 49 441 квартиру общей площадью 2 535 722 кв. м. Последний показатель превышает данные за октябрь прошлого года на 13%. Однако он почти на 6% меньше, чем было тремя месяцами раньше.
Средняя площадь жилой единицы (квартир, блоков, апартаментов), строящейся сегодня в Татарстане, составляет 51,3 кв. м, тогда как в среднем в Российской Федерации она равна 49,6 кв. м. При этом в разных жилых комплексах она может отличаться почти в 3 раза. Самая маленькая средняя площадь в ЖК «Новые острова» – 35,9 кв. м (застройщик – «ГК ЖИК г. Казани»), самая большая – в ЖК «Белые Росы» – 103,5 кв. м (застройщик – СК «ФинДом»).
На протяжении более двух лет этот показатель находится в довольно узком коридоре от 50,6 кв. м (на 01.06.2017) до 52,9 кв. м (на 01.10.2018), что говорит об устойчивом спросе на новые однокомнатные квартиры. В отдельных случаях застройщики выставляют их на продажу и вовсе по заоблачным ценам. Например, квартира площадью 44,19 кв. м в строящемся доме бизнес-класса Grande Rosso на ул. Большой Красной в Казани продается сегодня за 9,28 млн рублей при цене за метр 210 тыс. рублей.
Средняя цена «квадрата» от застройщика в октябре 2019 года составила 63 936 рублей, что на 17,1% выше, чем было годом раньше. За тот же период тарифы на жилищно-коммунальные услуги выросли на 4,4%, а цены на строительные материалы – на 3,2%. Таким образом, рост цен на жилье на первичном рынке в Татарстане как минимум в 4 раза обогнал инфляцию.
В то же время по состоянию на 1 июля 2019 года средняя цена 1 кв. м в республике составляла 64 770 рублей, что выше показателя годичной давности на 22,2%. То есть в третьем квартале 2019-го рост цен на первичном рынке жилья несколько замедлился, а в абсолютном значении они снизились на 1,3%. Начиная с 1 марта 2017 года это лишь третий случай, когда перегретый рынок первичного жилья отреагировал снижением цен на завышенные запросы продавцов новых квартир. В первый раз это произошло в октябре 2017-го, когда цена «квадрата» снизилась с 51 442 до 51 171 рубля, а во второй – в июле минувшего года. Тогда произошло уменьшение – с 61 917 до 61 341 рубля.
Сегодня новое жилье строится в 10 муниципальных образованиях Татарстана. Это Казань, пять ее пригородных районов (Высокогорский, Верхнеуслонский, Зеленодольский, Лаишевский и Пестречинский), а также Набережные Челны, Агрызский, Альметьевский и Елабужский районы. Традиционно почти две трети новостроек приходится на столицу республики: в жилых единицах это составляет 63,3%, в квадратных метрах – 64,9%. Доля Набережных Челнов равна соответственно 25,6% и 25,1%. На последнем месте по обоим показателям находится Высокогорский район – 0,1% и 0,1%.
Самым популярным на сегодняшний день у татарстанских застройщиков материалом для стен является монолит-кирпич. Из него в республике возводится 43,1% от всей площади жилищного строительства, а в целом по России – 46,2%. При этом, начиная с сентября прошлого года, доля монолитно-кирпичного домостроения неуклонно растет. За это время она увеличилась почти в 3 раза, стартовав с минимальной отметки 15,2%. Сейчас таким образом возводятся 93 дома на 21 105 квартир общей площадью 1 091 845 кв. м. Количественно кирпичных домов должны построить больше – 111, но жилых единиц и квадратных метров в них будет меньше, соответственно 16 621 и 868 304, или 34,2%. Популярность кирпичных стен то растет, то падает, а за третий квартал текущего года она повысилась на 3,7 процентного пункта.
Блочных и панельных домов сейчас возводится почти поровну – 37 и 38, однако в первом случае из-за большей этажности квартир и метров в них будет почти в 2 раза больше: 7 627 и 371 229 против 3 869 и 191 257. В процентах от общей площади это составит соответственно 14,6% и 7,5%. Монолитным в Татарстане будет один-единственный дом на 219 квартир площадью 13 087 кв. м, что составляет 0,5% от площади всего возводимого жилья.
Год от года растет этажность нового жилищного строительства. Сейчас в республике высотой 1–3 этажа возводится 49 домов (17,5%), 4–8 этажей – 35 (12,5%), 9–12 этажей – 58 (20,7%), 13–17 этажей – 17 (6,1%), 18–24 этажа – 101 (36,1%), 25 этажей и выше – 20 (7,1%). На дома высотой от 18 до 24 этажей приходится 46% всех квартир и 46,4% общей площади. За год с 1 октября 2018 года по 1 октября 2019 года средняя этажность по Татарстану из расчета на 1 кв. м выросла с 15,7 до 17,2 этажа.
Доля высотного строительства (25+) в республике составляет 14,2%, в целом по Российской Федерации она в полтора раза больше – 22,5%. Самым высоким строящимся многоквартирным домом является 28-этажная «свечка» ЖК «Цезарь» в Набережных Челнах (застройщик – ГК «Профит»). Всего на этаж ниже будут корпус в казанском ЖК «Легенда» (застройщик – СК «Арт-Строй») и дом в ЖК «Маяк» в автограде (ПКЦ «СтройГрупп»). Кроме них в Татарстане высотные дома возводят еще 12 застройщиков – «Березовая роща», «ГК ДАР», «Залесный Сити», СМУ-88, ГК «Рост», ГК «Сити Строй», СК «Грань», компания «СтройГрад-Каскад», «РентСити», «СИГ», «Талан» и фирма «Свей».
Самыми большими по количеству жилых единиц станут два дома ЖК «Столичный», который строится на правом берегу Казанки с видом на Казанский кремль. Башню, в которой будет 44 721 квартира, возводит компания «Столичный квартал», а ту, что рассчитана на 43 654 квартиры, – специализированный застройщик «Капитал-Строй». В первую пятерку также входят дома в ЖК «Легенда», «Новые острова» и «Ричмонд», рассчитанные соответственно на 39 577 (застройщик – СК «Арт-Строй»), 39 489 (ГК «ЖИК г. Казани») и 37 444 квартиры (СМУ-88).
По состоянию на октябрь 2019 года строительство жилья в Татарстане осуществляет 71 застройщик (бренд), который представлен 95 компаниями (юридическими лицами). В топ-10 входят ГК «Профит» (23 возводимых дома на 5 196 квартир общей площадью 238 751 кв. м, что составляет 9,4% всего объема строящегося жилья), «Унистрой» (21 – 4 333 – 229 307 – 9,0%), ГК «АК БАРС Девелопмент» (15 – 3 564 – 175 591 – 6,9%), СМУ-88 (7 – 3 003 – 158 729 – 6,3%), «Жилищная основа» (11 – 2 266 – 94 983 – 3,7%), СК «Бриз» (6 – 1 480 – 90 456 – 3,6%), СК «Арт-Строй» (3 – 1 351 – 89 469 – 3,5%), «Березовая роща» (5 – 1 962 – 84 304 – 3,3%), «ДОМКОР» (10 – 1 561 – 81 423 – 3,2%), ГК «КамаСтройИнвест» (8 – 1 344 – 75 505 – 3,0%). На долю остальных застройщиков приходится 48,1% всех жилых новостроек.
Во многом благодаря существенному росту цен на первичном рынке жилья, который прежде всего связан с поправками в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», вступившими в силу с 1 июля 2019 года, ожидаемо уменьшилось количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Республики Татарстан под залог договоров участия в долевом строительстве. По данным Центробанка России, за 8 месяцев 2019 года их получили 6 473 человека, что на 8,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А объем ипотечного кредитования составил 51 647 млн рублей, что на 9,2% меньше уровня 2018 года (56 899 млн рублей). Ставка по ИЖК, выданным для долевого строительства в августе 2019 года, составила 8,96%, что на 0.27 процентных пункта больше прошлогоднего значения.
Несмотря на некоторое снижение темпов роста цен на первичное жилье в третьем квартале 2019 года, они многократно превысили уровень инфляции. А поскольку подорожание произошло на фоне падающих доходов населения, это неизбежно привело к сокращению объемов продаж. Предвидя такое развитие событий, некоторые застройщики стали заблаговременно выносить свои новостройки на окраины крупных городов и в пригород, где земля значительно дешевле.
Особенно это заметно на примере столицы Татарстана, которая все больше прирастает новыми жилыми комплексами в граничащих с ней Высокогорском, Лаишевском и Пестречинском районах. Причем кое-кто старается еще более увеличить маржу за счет повышения этажности по сравнению с той, что была изначально заявлена в рекламных объявлениях. Например, первые четыре дома в ЖК «Новые Куюки» (застройщик ООО «КБ Паритет») в Пестречинском районе, сданные в октябре 2019 года, оказались не четырех- , а пятиэтажными. По
Вадим СЕРГЕЕВ
При подготовке обзора использованы материалы исследований Института развития строительной отрасли.