Заступив в конце января на должность заместителя председателя Правительства РФ, Марат Хуснуллин сделал заявление, которое повергло в трепет многих обитателей казанских хрущевок. Он предложил «начать отрабатывать на крупных городах» программу реновации жилья, которая сейчас полным ходом идет в Москве. В том, что Казань обязательно окажется в числе этих «крупных городов», сомневаться не приходится, поскольку Марат Хуснуллин – бывший глава Минстроя РТ, а столица Татарстана занимает 6-е место среди городов-миллионников России. О том, какие сюрпризы таит в себе программа реновации, рассказал Юрий ЭХИН, зампред совета по жилищной политике Союза архитекторов России.
– Юрий Брониславович, расскажите, как происходит реновация жилья на практике.
– В Москве многоэтажную свечку, так называемый стартовый дом, возводят прямо посреди двора, окруженного пятиэтажками, в которых люди продолжают жить и довольно длительное время вынуждены терпеть у себя под окнами стройку. Затем их переселяют в готовую высотку, а хрущевки сносят и идут дальше по «веерной» системе, которая применялась в Москве еще с девяностых годов, но сейчас масштабы, конечно, несравнимы.
– В одном из Ваших интервью я обнаружил удивительные цифры. Якобы мэр Москвы и чиновники правительства уверяли, что высота домов по программе реновации составит 6–14 этажей. Что имеется в виду?
– Имеются в виду те пустые обещания, которые давали московские власти в ходе согласования программы реновации. Когда жителей хрущевок уговаривали согласиться с ее проведением, они такие цифры действительно называли. Сейчас совершенно понятно, что такой этажности домов нет, и даже нет средней этажности в 14 этажей. Чтобы вы понимали, о чем речь, приведу пример. Если посреди двора из четырех пятиэтажек поставить башню в 25 этажей, средняя этажность будет 9 этажей. При этом есть много домов в 50 этажей и даже есть дома в 72 этажа. То есть цифры 6–14 – это откровенный обман. Понятно, что более плотная и высотная застройка на месте хрущевок сделает среду обитания ее бывших жильцов куда менее комфортной – там не останется места ни для бесплатных парковок, ни для озеленения.
– Как далеко могут переселить участников программы реновации от того места, где раньше стояла их хрущевка?
– В соответствии с принятым в дополнение к федеральному Законом Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» переселение происходит в рамках небольшого по столичным меркам района, где может проживать от 600 тысяч до 1 миллиона человек.
– А если в километрах?
– Если уж совсем упрощенно, то не далее, чем на пять километров.
– Если высотки «втыкают» прямо посреди пятиэтажек, то как при этом решается вопрос с коммуникациями?
– На сегодняшний день дома подключают к уже существующим коммуникациям, и если это только один дом на микрорайон, то это серьезно не отражается на водоснабжении и канализации. Но когда программа реновации войдет в запланированный масштаб и объемы многократно возрастут, то никто не может сказать, как поведут себя магистральные сети и откуда возьмутся новые инженерные мощности. Но наши реноваторы этого не понимают, что, впрочем, неудивительно. Ведь среди них нет ни одного строителя или градостроителя. У мэра Москвы Сергея Собянина есть дипломы технолога-машиностроителя и юриста; бывший вице-мэр, а ныне заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин – экономист; председатель Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, под руководством которой после обсуждения в рабочей группе депутатов Госдумы и представителей мэрии дорабатывался федеральный закон о реновации в Москве, – программист, а депутат Мосгордумы Елена Николаева, являющаяся рьяным сторонником проведения реновации, – физик. При этом не следует забывать, что программы реновации, подобной московской, не было нигде в мире. Они даже не могут назвать ни одного города, который взяли в качестве примера для подражания. Я специально задавал этот вопрос главному архитектору Москвы Сергею Кузнецову, а он в ответ только развел руками. Чтобы вы представляли себе масштабы столичной программы реновации, добавлю, что в ходе ее реализации должно быть построено в 4 раза больше жилья, чем было в подлежащих сносу пятиэтажках. Четверть этого объема будет отдана участникам программы, а три четверти продадут по коммерческим ценам. Кстати, согласно закону полученные от этого деньги в бюджет Москвы не возвращаются, а остаются в Фонде реновации, исполнительное руководство которого назначает лично мэр Москвы Сергей Собянин.
– Изначально провозглашалось, что цель реновации – переселение людей из некомфортных и ветхих хрущевок с совмещенными санузлами и газовыми колонками в комфортабельные и долговечные многоэтажные дома. Но при этом Марат Хуснуллин, который почти 10 лет возглавлял Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, в свое время весьма успешно выбивал в Москве дополнительные средства из федерального бюджета на капитальный ремонт в многоквартирных казанских домах, докладывая, что по части выполнения программы капремонта Татарстан впереди России всей. В настоящее время пятиэтажки (а они, согласно данным агентства недвижимости «ЦИАН», в Казани составляют 32% всего жилого фонда), где капремонт прошел в 2010 году, стоят в очереди на следующий капремонт на 2043 год, и сносить их сегодня – довольно странное решение. А как с этим дело обстоит в Москве?
– На деле, если говорить о ветхости и долговечности, все происходит с точностью до наоборот. Дома, которые возводят, гораздо менее долговечны, чем ранее построенные. Я уж не говорю про кирпичные хрущевки, срок службы которых составляет полтора века. Но даже панельные дома, если вести речь о так называемых «несносимых сериях», рассчитаны на 125 лет, и этот срок не конечный. А многоэтажные башни из монолитного каркаса с многослойными стенами, где есть пористый поризованный кирпич, утеплитель, примерно через 30 лет эксплуатации придут в негодность, как говорят сами застройщики. Утеплитель внутри стен наполнится влагой, стены начнут промерзать, сыреть, появится грибок и плесень, и дома нужно будет опять расселять. О том, что эта проблема, о которой еще не все знают, со временем встанет в полный рост, мы, специалисты, говорим уже три года, с самого начала реализации программы реновации.
– То есть нужна будет новая реновация, только теперь уже людей надо будет переселять из 25-этажных в 72-этажные дома?
– Совершенно верно. Только это уже будет не реновация, а нечто, скорее напоминающее программу ликвидации аварийного жилья. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» земля под домом на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам жилых помещений, а по закону о реновации они якобы сами изъявляют желание подарить свои земельные участки в обмен на квартиры в новых домах. Поэтому, когда по названным причинам эти высотки перейдут в разряд аварийных, их жильцов, как и участников программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, уже никто не станет спрашивать, где они хотят жить. Их можно будет переселить на птичьих правах в любую точку на территории муниципалитета, в вашем случае – Казани.
– Реновация коснется только пятиэтажек или и тех домов, которые пониже?
– В Москве в программу реновации вошли как дома, которые пониже, так и те, что повыше.Есть дома меньшей этажности, чем хрущевки, – трех- и четырехэтажные, но есть и достаточно большое количество девятиэтажек. Причем дома эти не ветхие и не аварийные, им еще стоять и стоять десятилетиями.
– Какой же в таком случае принцип включения конкретного дома в программу реновации? Это когда некий чиновник, не выходя из своего кабинета, решает, что хорошо бы включить в нее вот ту хрущевку и вон ту ленинградку? И все – жильцы этого дома приговорены?
– Если упрощенно, то именно так. Достаточно того, что кому-то это место показалось коммерчески привлекательным. Ни с точки зрения генплана, ни с любой другой точки зрения нельзя определить критерии, по которым городские власти делают выбор, сносить дом или не сносить. На первый план выходит коммерческая привлекательность места, где дорогая земля и можно дороже продать жилье, а уже на второй – позиция жителей. Там, где обитатели пятиэтажки резко против реновации, проявляют свое нежелание быть снесенными, там власти идут на уступки. Но если такой активности нет, считайте, что они приговорены.
– Значит, все-таки есть способ отказаться от участия в программе реновации?
– Да. Для этого, едва дом включат в программу, треть собственников квартир плюс один человек должны немедленно заявить о том, что хотят из нее выйти. Если этого не сделать до того момента, как хотя бы один собственник подпишет договор с застройщиком, согласившись на переселение, все остальные жильцы уже не смогут отказаться от реновации. Дом обязательно снесут, а их обязательно переселят.
– Но ведь власти могут и не известить граждан о своем решении, как это часто у нас бывает.
– Могут, поэтому нужно внимательно мониторить решения властей и, как только дом будет включен в программу, тут же собирать общее собрание, о котором, напомню, нужно повесить объявления как минимум за 10 дней до его начала. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, где предусмотрено проведение собрания в заочной форме, в Казани его можно провести очно-заочно. При этом для первой, очной части какого-либо кворума не предусмотрено. Вполне хватит и трех человек, которые потом пойдут собирать подписи.
– А при этом может так случиться, что сегодня дом включат в программу реновации, а уже завтра, когда вы только повесите объявление о проведении общего собрания, заключат договор с первым собственником. И все, поезд ушел?
– В Москве такого не было ни разу, не знаю, как будет в Казани. Может, у вас больше прыти проявят местные власти. В принципе, такой вариант развития событий не исключен. Поэтому нужно быть всегда начеку.
– В столице Татарстана обитатели хрущевок боятся, что в ходе реновации их отправят на окраину.
– Такой поворот событий вовсе не исключен. Многое будет зависеть от того, какие законы о реновации в российских регионах будут приняты на федеральном и на местном уровнях. Реновация в Казани и других городах-миллионниках не может проходить по той же схеме, что и в Москве, где на ее реализацию тратятся гигантские бюджетные средства – 3,5 трлн рублей. Возможны другие варианты, которые предусмотрены Градостроительным кодексом РФ. Это так называемые программы комплексного устойчивого развития территории, согласно которым местные власти заключают инвестиционный контракт с застройщиком. А уже он сам после этого делает проект планировки на ранее застроенных участках территории, сносит дома, переселяет людей и так далее. Это тоже непростой и, как показал московский опыт, скандальный способ. Сейчас в Кунцево идет война: собственники квартир в домах, включенных в программу реновации, дошли до Верховного суда РФ, не желая переселяться, и еще неизвестно, чем все это закончится.
– Выходит, что реновация – зло при любом раскладе?
– Вовсе нет. В настоящее время федеральный закон о реновации принят только в границах Москвы. Что касается других регионов, а речь в первую очередь идет о городах, где проживает миллион и более жителей, то в Государственной Думе РФ сейчас находятся два таких законопроекта. Один внесла партия «Справедливая Россия», другой – депутаты Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. В них, в отличие от столицы, есть положение о реконструкции. Поскольку в регионах нет такого количества бюджетных денег, как в Москве, это может стать решением проблемы устаревающего фонда хрущевок, их модернизации до уровня современного жилья и повышения престижа. В странах Восточной Европы, а также в Германии и Финляндии пошли именно по такому пути. Это экономически оправдано, к тому же не создает проблемы строительного мусора, как в Москве. По моим расчетам, после сноса крепких пятиэтажек в столице получится 25 миллионов грузовиков, и эта автоколонна могла бы девять раз обернуться вокруг земного экватора.
– В чем суть реконструкции, о которой Вы говорите?
– Это отлично зарекомендовавшая себя технология модернизации пятиэтажек с надстройкой дополнительно трех-четырех этажей без нагрузки на основные конструкции здания. Перед реконструкцией хрущевку расселяют, убирают все коммуникации, «столярку» и балконы, делают перепланировку квартир, меняют все коммуникации. Вокруг дома возводят дополнительный фундамент на буронабивных сваях, поднимают мощные «ноги» из монолитного железобетона, внутри них размещают лифты и лоджии, а выше надстраивают жилые этажи. Все работы занимают 9 месяцев, а цена вопроса на 40% ниже, чем при сносе пятиэтажки и строительстве на ее месте девятиэтажки. Дом в Москве, реконструированный по такой технологии архитектором Алексеем Кротовым 16 лет назад, до сих пор не дал ни единой трещины, чем не могут похвастаться большинство новых высоток. Срок службы реконструированной хрущевки увеличивается на 125 лет. В результате без высоких затрат, без строительного мусора, без социальных проблем, с выгодой для инвестора происходит модернизация районов пятиэтажной застройки. Получается отличный новый дом современной архитектуры, с входными пандусами, холлами, помещениями для консьержек, лифтами и широкими лоджиями.
Вадим СЕРГЕЕВ