ЖИЛЬЕ: БУДУТ ЛИ СНИЖАТЬСЯ ЦЕНЫ?

Перегретый рынок первичной жилой недвижимости в Татарстане впервые за долгое время ответил на падение спроса снижением цен. За квартал квартиры в новых домах подешевели на 1,5%, и, как считают некоторые аналитики, это только начало. Продолжение последует вслед за очередным повышением ключевой ставки Центробанка России.

По состоянию на июнь 2021 года в республике застройщиками возводится 227 домов на 43 828 жилых единиц (квартир и апартаментов), совокупная площадь которых составляет 2 238 761 кв. м. Основной объем текущего жилищного строительства приходится на многоквартирные дома. В таких домах находятся 99,9% строящихся жилых единиц, а в домах с апартаментами – менее 0,1%.

Средняя площадь строящихся квартир составляет 51,1 кв. м, тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель равен 50,0 кв. м. При этом в зависимости от застройщика она может сильно отличаться. Так, самая маленькая средняя площадь жилых единиц у «КБ Паритет» – 35,1 кв. м (жилой комплекс «Новые Куюки»), самая большая – у ГК «КамаСтройИнвест» – 91,4 кв. м (ЖК «Альтура»). Средняя цена «квадрата» от застройщика в июне 2021 года составила 80 174 рубля, что на 20,65% выше, чем было годом раньше. Но при этом на 1,53% меньше исторического максимума в 81 414 тыс. рублей за 1 кв. м, достигнутого по состоянию на 1 марта 2021 года. При этом, по данным Росстата, инфляция за последние 12 месяцев составила 6,01%. Таким образом, рост цен на жилье на первичном рынке в Татарстане обогнал инфляцию более чем в 3 раза, что является следствием целого комплекса причин, так или иначе связанных с пандемией новой коронавирусной инфекции.

Сегодня новое жилье строится в 10 муниципальных образованиях Татарстана. Это Казань, четыре ее пригородных района (Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский и Пестречинский), а также Набережные Челны, Агрызский, Альметьевский, Елабужский и Нижнекамский районы. Традиционно две трети новостроек приходится на столицу республики: в жилых единицах это составляет 65,9%, в квадратных метрах – 68,4%. А вот доля Набережных Челнов по сравнению с предыдущими годами сократилась с четверти до одной пятой – 20,3% и 19,1%. На последнем месте по обоим показателям находится Елабуга, где строится один-единственный дом на 24 квартиры, – 0,1% и 0,1%.

Самым популярным на сегодняшний день у татарстанских застройщиков материалом для стен является монолит-кирпич. Из него в республике возводится 61,1% от всей площади жилищного строительства, а в целом по России – 62,3%. При этом начиная с сентября 2018 года доля монолитно-кирпичного домостроения неуклонно растет. За это время она увеличилась почти в 4 раза, стартовав с минимальной отметки 15,2%. Сейчас таким образом возводятся 112 домов на 26 463 квартиры общей площадью 1 368 980 кв. м. Кирпичных домов должны построить 77, а жилых единиц и квадратных метров в них будет соответственно 11 017 и 559 669, или 25,0%.

Еще два года назад панельных и блочных домов возводилось почти поровну – 38 и 37, а теперь первых в 8 раз больше – 32 против 4. Примерно такая же разница в количестве квартир и квадратных метров: 5 203 и 259 751 против 729 и 31 547. В процентах от общей площади это составит соответственно 11,6% и 1,4%. Монолитными в Татарстане будут два дома на 416 квартир площадью 18 814 кв. м, что составляет 0,8% от площади всего возводимого жилья.

Если с начала 2018 года средняя этажность нового жилищного строительства (из расчета на 1 кв. м) не­уклонно росла и достигла своего пика в мае 2019 года, увеличившись с 15,1 до 17,8 этажа, то с тех пор вплоть до августа 2020 года только снижалась. Тогда она составила 17 этажей, после чего снова наметился рост. В феврале 2021 года этот показатель равнялся 17,7 этажа, но в июне опять снизился до 17,6 этажа. На сегодняшний день из расчета на одну жилую единицу этот показатель составляет 17,4, а на дом – 14,2 этажа.

Высотой 1–3 этажа в республике возводится 21 дом (9,34%), 4–8 этажей – 41 (18,1%), 9–12 этажей – 46 (20,3%), 13–17 этажей – 12 (5,3%), 18–24 этажа – 92 (40,5%), 25 этажей и выше – 15 (6,6%).

На дома высотой от 18 до 24 этажей приходится 52,2% всех квартир и 52,7% общей площади. Доля высотного строительства (25+) в республике составляет 12,8%, а в целом по Российской Федерации она почти в два с лишним раза больше – 27,4%. Самым высоким строящимся многоквартирным домом является 27-этажная «башня» в казанском ЖК «Яратам» (застройщик – СМУ-88). Кроме него в Татарстане дома высотой 25 этажей и выше возводят еще восемь застройщиков: ГК «Ак Барс Дом», СК «Арт-Строй», СК «Спектр-М», «Суварстроит», ГК «РОСТ», ГК «Сити-Строй», Завод ЖБИ-3 и СК «Аркада».

Самым большим по площади станет дом в ЖК «Столичный», который строится на правом берегу Казанки с видом на Кремль. «Башню», общая площадь квартир в которой составит 44 722 кв. м, возводит компания «Суварстроит». В топ-5 также входят дома в ЖК Savin House – 38 462 кв. м (застройщик – ГК «Садовое кольцо»), в ЖК «Ричмонд» – 37 874 кв. м (застройщик – СМУ-88), в ЖК «Побережье» – 33 464 кв. м (застройщик – ГК «Профит») и в ЖК Atlantis Deluxe – 33 002 кв. м (застройщик – СМУ-88). За исключением «Побережья», которое находится в Набережных Челнах, все остальные жилые комплексы возводятся в Казани.

По состоянию на июнь 2021 года строительство жилья в республике осуществляют 62 застройщика (бренда), которые представлены 99 компаниями (юридическими лицами). В топ-10 входят «Суварстроит» (22 возводимых дома на 5 923 квартиры общей площадью 304 374 кв. м, что составляет 13,6% всего объема строящегося жилья), «Унистрой» (31 – 5 140 – 255 453 – 11,4%), СМУ-88 (12 – 3 858 – 211 673 – 9,5%), ГК «Ак Барс Дом» (19 – 4 464 – 210 022 – 9,4%), Фонд РТ по защите прав граждан-участников долевого строительства (5 – 2 291 – 137 375 – 6,1%), ГК «Профит» (11 – 3 251 – 128 435 – 5,7%), ДОМКОР (14 – 1 562 – 83 337 – 3,7%), ГК «КамаСтройИнвест» (10 – 1 298 – 70 242 – 3,1%), АНГ-Холдинг (4 – 1 064 – 61 898 – 2,8%), ГК «РОСТ» (5 – 1 326 – 60 499 – 2,7%). На долю остальных застройщиков приходится 32% всех жилых новостроек. По сравнению с началом 2021 года в топ-10 застройщиков Республики Татарстан произошли некоторые изменения. Из него выбыли «Талан» и ГК «Садовое кольцо», а их места заняли ДОМКОР и ГК «РОСТ».

По данным Центробанка России, за 3 месяца 2021 года ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) были выданы 14 826 жителям Татарстана, что на 23,6% больше уровня 2020 года (11 999 ИЖК) и на 42,8% больше показателя 2019-го (10 383 ИЖК).

Причины, по которым цены на первичном рынке жилья взлетели в 2020 году более чем на четверть, хорошо известны. Это высокая волатильность валютного курса рубля, льготная ипотека и стремительное подорожание стройматериалов в условиях введения ограничительных мер, связанных с пандемией новой коронавирусной инфекции. Продолжали они расти вплоть до марта, отчасти по инерции, отчасти из-за жадности застройщиков и риэлторов, которые не устают повторять: «Покупайте сегодня, потому что завтра, в крайнем случае послезавтра будет еще дороже». В результате цены на некоторые новостройки в Казани не только преодолели психологически важный рубеж в 100 тыс. рублей за «квадрат», но и достигли поистине заоблачных высот.

Так, в конце мая на «Авито» выставили на продажу студию в ЖК «Уникум» на ул. Аделя Кутуя в Казани от «Унистроя» площадью всего 29,6 кв. м, 19,5 кв. м из которых приходится на комнату, а остальные – на крошечную ванную и прихожую. Цена – почти 4,7 млн рублей, или 158 тыс. рублей за «квадрат». На той же ул. Аделя Кутуя компания «ТСИ» строит ЖК «Мечта», в котором однокомнатная квартира площадью 44,4 кв. м стоит больше 6 млн рублей, или 136 тыс. рублей за 1 кв. м. Точнее, не «стоит», а продается, но, похоже, о том, что кто-то купит ее по такой цене, остается только мечтать.

Профессионалы рынка недвижимости, включая президента Гильдии риэлторов РТ Андрея Савельева, признают, что рост цен на первичном рынке жилья в Казани остановился, но при этом уверены, что «снижаться цены точно не будут». Между тем, по данным сервиса «ДомКлик» и портала «Авито Недвижимость», средняя цена квадратного метра в новых домах в столице Татарстана в мае составила 121,9 тыс. рублей, а в июне – 108 тыс. рублей. Даже с учетом того, что, как утверждает тот же Андрей Савельев, в агрегаторах и Росреестре данные очень сильно колеблются и поэтому не могут дать объективную цену, очевидно, что она стала снижаться. Одновременно начали дешеветь квадратные метры и на вторичном рынке жилья. Как подсчитали аналитики портала «Авито Недвижимость», за июнь этот вид недвижимости в Казани потерял в цене 2,98%.

По мнению доктора экономических наук, профессора Казанского федерального университета Игоря КОХА, такое развитие событий было предсказуемо и причиной этого стало как минимум три фактора.

– Во-первых, на динамику цен на первичном рынке жилья повлияло повышение Центробанком России ставки рефинансирования, или, как теперь ее предпочитают именовать в ЦБ, ключевой ставки, – считает Игорь Кох. – С начала весны до середины июня она увеличивалась уже трижды – в совокупности на 1,25 процентных пункта до 5,5%. Соответственно, как минимум, на такую же величину подорожала классическая ипотека. Во-вторых, 1 июля закончилась программа льготной ипотеки, которую с апреля прошлого года при поддержке государства выдавали абсолютно всем россиянам под 6,5% годовых. По ней, напомню, можно было взять до 12 млн рублей для покупки первичного жилья в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей в других регионах. Теперь банк выдаст под 7% максимум 3 млн рублей в любом субъекте РФ, что автоматически исключило из программы крупные города с дорогими квартирами, включая Казань. В-третьих, в связи с новой волной пандемии коронавируса во многих регионах ввели очередные ограничительные меры, что пагубно сказалось на рынке съемного жилья. COVID-19 оказался палкой о двух концах. С одной стороны, именно из-за него в прошлом году было прекращено авиасообщение со многими странами, где россияне привыкли проводить свои отпуска, что не могло не привести к росту внутреннего туризма и соответственно к повышению спроса на съемные квартиры. Именно в расчете на это многие решились связаться с долевым строительством. Но теперь параллельно с введением в ряде субъектов РФ новых ограничительных мер в связи с третьей волной пандемии и упорным нежеланием большинства наших сограждан вакцинироваться Россия пачками возобновляет авиасообщение с зарубежными странами и даже после нескольких лет запрета разрешила чартерные рейсы в Египет. В результате возможности сдачи новых квартир в аренду съежились, как шагреневая кожа, и они из источника дохода превратились в источник расхода – жильцов нет, а за коммуналку нужно платить каждый месяц. Все эти факторы в совокупности привели к резкому снижению спроса на новое жилье. Плюс к тому те, кто покупал первичное жилье на волне растущего спроса с целью его последующей перепродажи, почувствовав тенденцию, торопятся выставить его на «Авито», «Циане» и т.д., что также создает давление на рынок. Трудно сказать, сколько недель или месяцев это будет продолжаться, но если достаточно продолжительное время, то может превратиться в самоподдерживающийся процесс. Рынок диктует: если цены растут, значит, надо покупать, и наоборот – если они падают, надо продавать. И чем дольше будут падать цены, тем больше будет желающих продать только что купленные квартиры в новостройках.

– На Ваш взгляд, насколько новые квартиры могут подешеветь с учетом того, что за 2020 год цены на жилье на первичном рынке выросли на 25,8%, а в июне 2021 года по сравнению с июнем 2019-го – на 20,65%?

– Полагаю, что снижение цены процентов на 10 вполне вероятно.

– Иначе говоря, льготная ипотека под 6,5% годовых при поддержке государства, затеянная из благих намерений, привела к обратному результату?

– Что касается благих намерений, то затевалось это скорее в интересах застройщиков, чем населения. И сработало – они получили и новый спрос, и новые объемы продаж, и возможность дополнительно накрутить цену на свою продукцию. Такой эффект наблюдался неоднократно в других, в том числе европейских странах. Когда там резко, почти до нуля снижались процентные ставки по кредитам, это автоматически приводило к росту цен на все возможные активы, включая недвижимость. В результате получалось, что покупатель платил за них те же самые деньги, только уже в виде возросшей цены, а не в виде процентов. Ну и мы столкнулись с тем же самым эффектом, чего вполне можно было ожидать. Если говорить о гражданах, то они точно не выиграли от установления льготной ипотеки. За исключением немногих, тех, кто быстрее всех сориентировался, поспешил оформить льготную ипотеку и успел купить квартиру еще по старым ценам. Эти люди получили максимальную выгоду, но таких, конечно, меньшинство.

– Кризис спроса может спровоцировать крах компаний-застройщиков, как это было со «Свеем» и «Фоном», или российские власти уже успели заткнуть все дырки в законодательстве о долевом строительстве?

– В основном да, и можно с большой долей уверенности сказать, что таких громких случаев, наверное, не будет, потому что обойти эскроу-счета практически нереально. Деньги, которые на них зарезервированы, уже никуда не денутся. Но в любом случае, если вы планируете продать одну квартиру, чтобы потом приобрести равноценную в другом городе или районе либо большую с доплатой, чтобы не попасть на ценовые ножницы и не остаться с деньгами на руках, но без квартиры, советую оформлять в МФЦ обе сделки одновременно.

Вадим СЕРГЕЕВ
При подготовке обзора использованы материалы исследований Института развития строительной отрасли

На главную
Яндекс.Метрика