Цены на «первичку» улетели в космос

Если к осени прошлого года рост цен на первичном рынке жилья в Татарстане почти вернулся к среднему многолетнему значению в 7%, то к началу весны нынешнего произошел новый взлет. В феврале 2021-го стоимость квадратного метра в строящихся квартирах более чем на четверть превысила цену «квадрата» уровня февраля 2020-го.

По состоянию на февраль 2021 года в республике застройщиками возводится 212 домов на 41 435 жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов), совокупная площадь которых составляет 2 103 263 кв. м. Основной объем текущего жилищного строительства приходится на многоквартирные дома (в таких домах находятся 99,9% строящихся жилых единиц), а на дома с апартаментами – менее 0,1%. Средняя площадь строящихся квартир – 50,8 кв. м, тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель составляет 50,1 кв. м. При этом в зависимости от застройщика она может очень сильно отличаться. Так, самая маленькая средняя площадь жилых единиц у «КБ Паритет» – 35,1 кв. м (ЖК «Новые Куюки»), самая большая – у «Суварстроит» – 90,5 кв. м (ЖК «Август Астры»). Более трех с половиной лет этот показатель находится в довольно узком коридоре от 50,6 кв. м (на 01.06.2017) до 53,3 кв. м (на 01.09.2019), что свидетельствует об устойчивом спросе на новые однокомнатные квартиры.

Средняя цена «квадрата» от застройщика в феврале 2021 года составила 82 667 рублей, что на 25,8% выше, чем было годом раньше. При этом, по данным Росстата, инфляция в прошлом году составила 4,91%. Таким образом, рост цен на жилье на первичном рынке в Татарстане обогнал инфляцию более чем в 6 раз, что является следствием целого комплекса причин, так или иначе связанных с пандемией новой коронавирусной инфекции.

Сегодня новое жилье строится в 10 муниципальных образованиях Татарстана. Это Казань, четыре ее пригородных района (Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский и Пестречинский), а также Набережные Челны, Агрызский, Альметьевский, Елабужский и Нижнекамский районы. Традиционно две трети новостроек приходится на столицу республики, в жилых единицах это составляет 67,1%, в квадратных метрах – 69,3%. Еще почти четверть составляет доля Набережных Челнов – 24,6% и 23,2% соответственно. На последнем месте по обоим показателям находится Елабуга, где строится один-единственный дом на 24 квартиры, – 0,1% и 0,1% соответственно.

Самым популярным на сегодняшний день у татарстанских застройщиков материалом для стен является монолит-кирпич. Из него в республике возводится 59,2% от всей площади жилищного строительства, а в целом по России – 61,1%. При этом начиная с сентября 2018 года доля монолитно-кирпичного домостроения неуклонно растет. За это время она увеличилась почти в 4 раза, стартовав с минимальной отметки 15,2%. Сейчас таким образом возводятся 106 домов на 24 752 квартиры общей площадью 1 245 819 кв. м. Кирпичных домов должны построить 67, а жилых единиц и квадратных метров в них будет соответственно 10 829 и 568 699, или 27,0%.

Еще полтора года назад панельных и блочных домов возводилось почти поровну – 38 и 37, а теперь первых в 6 раз больше – 32 против 5. А вот разница в количестве квартир и квадратных метров за счет большей этажности блочных не такая гигантская: 4006 и 200 510 против 1427 и 69 421. В процентах от общей площади это составит соответственно 9,5% и 3,3%. Монолитными в Татарстане будут два дома на 416 квартир площадью 18 814 кв. м, что составляет 0,9% от площади всего возводимого жилья.

Если с начала 2018 года средняя этажность нового жилищного строительства (из расчета на 1 кв. м) неуклонно росла и достигла своего пика в мае 2019 года, увеличившись с 15,1 до 17,8 этажа, то с тех пор вплоть до августа 2020 года только снижалась. Тогда она составила 17,0 этажей, после чего снова наметился рост. В феврале 2021 года этот показатель равнялся 17,7 этажа. Высотой 1–3 этажа в республике возводятся 22 дома (10,4%), 4–8 этажей – 32 (15,1%), 9–12 этажей – 42 (19,8%), 13–17 этажей – 16 (7,5%), 18–24 этажа – 85 (40,1%), 25 этажей и выше – 15 (7,1%).

На дома высотой от 18 до 24 этажей приходится 51,5% всех квартир и 51,6% общей площади. Доля высотного строительства (25+) в республике составляет 13,7%, в целом по Российской Федерации она почти в два раза больше – 26,4%. Самым высоким строящимся многоквартирным домом является 27-этажная «башня» в казанском ЖК «Яратам» (застройщик – СМУ-88). Кроме него в Татарстане высотные дома возводят еще 11 застройщиков: СК «Арт-Строй», СК «Спектр-М», «Суварстроит», ГК «РОСТ», ГК «Сити-Строй», Завод ЖБИ-3, СК «Аркада», «РентСити», «Талан», ИСТ и Специализированный застройщик ЖК «Смородина».

Самым большим по площади станет дом в ЖК «Столичный», который строится на правом берегу Казанки с видом на Кремль. «Башню», общая площадь квартир в которой составит 44 722 кв. м, возводит компания «Суварстроит». В топ-5 также входят дома в ЖК Savin House – 38 462 кв. м (застройщик – ГК «Садовое кольцо»), в ЖК «Ричмонд» – 37 874 кв. м (СМУ-88), в ЖК «Побережье» – 33 464 кв. м (ГК «Профит») и в ЖК Atlantis Deluxe – 33 002 кв. м (СМУ-88). За исключением «Побережья», которое находится в Набережных Челнах, все остальные жилые комплексы возводятся в столице Татарстана.

По состоянию на февраль 2021 года строительство жилья в республике осуществляют 60 застройщиков (брендов), которые представлены 91 компанией (юридическими лицами). В топ-10 входят «Суварстроит» (17 возводимых домов на 5068 квартир общей площадью 257 311 кв. м, что составляет 12,2% от всего объема строящегося жилья), «Унистрой» (21 – 4147 – 217 619 – 10,3%), СМУ-88 (8 – 3448 – 183 485 – 8,7%), ГК «Ак Барс Дом» (17 – 3822 – 181 943 – 8,7%), ГК «Профит» (14 – 3769 – 154 237 – 7,3%), Фонд РТ по защите прав граждан – участников долевого строительства (5 – 2372 – 133 867 – 6,4%), «Талан» (9 – 1541 – 83 656 – 4,0%), ГК «КамаСтройИнвест» (9 – 1256 – 66 402 – 3,2%), «АНГ-Холдинг» (4 – 1064 – 61 898 – 2,9%), ГК «Садовое кольцо» (2 – 905 – 58 830 – 2,8%). На долю остальных застройщиков приходится 33,5% всех жилых новостроек.

По данным Центробанка России, за 12 месяцев 2020 года ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) были выданы 61 662 жителям Татарстана, что на 39,9% больше уровня 2019 года (44 089 ИЖК) и на 12,6% больше показателя 2018-го (54 783 ИЖК).

Если в целом по республике средняя цена первички составляет 82,6 тыс. рублей за «квадрат», то в ее столице она уже зашкалила за 100 тыс. рублей, о чем на деловом понедельнике в мэрии в марте рассказал первый заместитель руководителя исполкома Азат Нигматзянов.

– По данным портала ЦИАН, в октябре средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах Казани превысила отметку в 100 тысяч рублей. Казань стала третьим городом России по уровню цен на первичном рынке жилья, – сообщил он. – Между тем программа льготной ипотеки не только расширила круг покупателей недвижимости, но и забрала на себя покупки будущих периодов, что может привести к значительному снижению спроса в текущем году и, соответственно, объемов строящегося жилья. Следует отметить, что некоторые девелоперы при реализации проектов стремятся к максимальному увеличению этажности и площади застройки своих объектов. В результате в городе вырастают так называемые высотки на парковках. Оказавшись во дворе подобного дома, житель ничего не видит, кроме высоток, и старается быстрее рвануть в центр или за город…

Озвучил Нигматзянов и причины, которые, по его мнению, привели к столь стремительному росту цен на первичном рынке жилья.

– Год прошел под знаком пандемии, которая оказала значительное влияние на развитие строительной отрасли, – посетовал он. – В результате закрытия межгосударственных границ образовался дефицит рабочей силы, что привело и будет приводить к удорожанию строительства. В связи с приостановкой части производств, а также учитывая падение спроса на других рынках сбыта, производители повысили цены на стройматериалы. К примеру, стоимость арматуры с середины ноября 2020 года выросла более чем на 50%.

По мнению Нигматзянова, основным фактором резкого повышения спроса на рынке недвижимости Казани стала новая государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотеке под 6,5% годовых. В то же время с учетом неблагоприятных обстоятельств в экономике эта программа сказалась на повышении стоимости жилья. Также поддавливал цены вверх и растущий спрос на казанские квартиры со стороны покупателей из других субъектов Федерации. По данным девелоперов, более 30% квартир в столице РТ приобретают не жители Татарстана.

Зеркальным отражением тенденции к постоянному и порой весьма существенно опережающему инфляцию росту цен на строящееся жилье является тренд постепенно уменьшающейся жилой площади однокомнатных квартир, которые по-прежнему пользуются наибольшим спросом. По словам Азата Нигматзянова, за последние четыре года их жилая площадь уменьшилась с 39 до 35,6 кв. м. Фактически девелоперы взяли пример с ритейлеров, которые с некоторых пор стали продавать молоко и соки не в литровых бутылках, а в таре емкостью 0,9 и 0,85 литра. Расчет простой: сами квартиры дорожают не так быстро, как квадратные метры, и это создает у покупателя иллюзию выгодного вложения средств в недвижимость.

Вадим СЕРГЕЕВ

При подготовке обзора использованы материалы исследований

Института развития строительной отрасли

На главную
Яндекс.Метрика